Yabancıların gayrimenkul alması, günümüzde çok sık rastladığımız durumlar arasındadır. Türkiye’nin özellikle yazın yabancılar tarafından rağbet gören bir ülke olması sebebiyle pek çok yabancı buradan yazlık bir ev almak istemektedir. Bunun dışında Türkiye’ye sıkça gelip giden ya da tamamen yatırım amaçlı olarak gelen kimseler de gayrimenkul edinmek istemektedirler. Bunların yanı sıra inşaat sektörünü canlandırabilmek adına da yabancıların gayrimenkul almasına ilişkin gerekli düzenlemeler hukukumuzda gerçekleştirilmiştir. Fakat yabancıların gayrimenkul alması elbette ki normal bir vatandaşın gayrimenkul alması ile aynı prosedüre tabi olmayacaktır.
Yabancıların Türkiye’den gayrimenkul alımlarında hükümleri uygulanacak olan kanun, 6302 sayılı Kanun’dur. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olan 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. maddesi uyarınca yabancı uyruklu olan gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmelerinde karşılıklılık şartı kaldırılmıştır. Karşılıklılık şartına göre bir yabancının Türkiye’de taşınmaz sahibi olabilmesi için yabancı uyruklu kişinin ülkesinde de Türk vatandaşının aynı imkanlara sahip olması gerekiyordu. Bu şartın yapılan düzenleme ile kaldırılmasının sonucunda Arap ve İslam ülkeleri dahil (Suriye hariç) 183 ülkenin vatandaşları Türkiye’den taşınmaz mal edinme imkanına kavuşmuştur. Bu şartın kaldırılmasıyla beraber Türkiye’de özellikle Arap yatırımcıların gayrimenkul sektöründe aktifleştiğini görmemiz mümkündür.
Yabancı uyruklu olan kişiler kanuni sınırlamalara uymaları kaydıyla ülkemizde niteliği bakımından her türlü taşınmazı edinebilirler. Yani yabancılar konut alabilmelerinin yanı sıra işyeri, arsa veya tarla da edinebilmektedirler. Fakat eğer yabancı uyruklu olan kimse arsa ya da tarla satın almışsa bunun üzerinde geliştireceği projeyi 2 yıl içerisinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.
Türkiye’de yürürlükte olan mevzuata göre yabancıların gayrimenkul almasında yapılacak olan sözleşmenin şekli de vatandaşların almasıyla aynıdır. Yani taşınmaz mülkiyetinin devri tapu müdürlüklerinde imzalanacak olan resmi senet ve tescil ile mümkündür. Aynı zamanda noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalanması da mümkündür. Fakat imzalanan satış vaadi sözleşmesiyle söz konusu taşınmazın mülkiyeti kazanılmayacaktır.
Yabancıların gayrimenkul alması esnasında dikkat etmeleri gereken bazı hususlar vardır. Öncelikle yabancı uyruklu bir kimse Türkiye’den taşınmaz satın almak istiyorsa mutlaka uzman ve güvenilir bir firmayla çalışmalıdır. Aksi takdirde dolandırma olasılığı yüksek olacaktır. Alınması planlanan taşınmaz üzerinde ipotek ya da haciz gibi satışa engel bir durumun olup olmadığı tapudan kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunda bulunmuş olan kimsenin bu talebinin reddedilmesi halinde işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı bulunduğu Bölge Müdürlüğü’ne itirazda bulunulabilmektedir. Aynı zamanda şunu da belirtmeliyiz ki yabancı uyruklu bir kimsenin Türkiye’den taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır. Taşınmaz mal edinimine ilişkin olarak taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması durumunda adli makamlara uyuşmazlığı intikal ettirmek mümkündür ve böylece Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Yabancıların Gayrimenkul Alması (Edinmesi) ve Oturma İzni
Türkiye’den gayrimenkul alan yabancı uyruklu kimselere yapılan düzenlemeler sonucunda oturma izni verilmektedir. Fakat bu oturma izni elbette ki belli bir süreliğine geçerli olacaktır. Oturma izni alınabilmesi için satın alınmış olan gayrimenkul fiyatı ya da büyüklüğü bir önem arz etmemektedir. Yapılan düzenlemelerle yabancılara tanınacak olan bu ayrıcalık sayesinde Türkiye’den gayrimenkul alımlarının teşvikinin arttırılması amaçlanmıştır.
Türkiye’den taşınmaz satın alan yabancılar verilecek olan oturma izni süresi eskiden 3 ay iken 2013 yılında yapılmış olan yeni bir düzenleme sonucunda bu süre 1 yıla çıkarılmıştır. Resmi Gazete’de yayımlanmış olan Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nda kısa dönem ikamet izni kapsamında Türkiye’de taşınmaz malı olan yabancı uyruklu kişilere 1 yıl oturma izni verileceği belirtilmiştir. Böylelelikle ülkemizden konut,arsa gibi taşınmazların alınmasının önü de açılmıştır. Yapılan düzenlemeler sonucunda yabancıların gayrimenkul almasının ilerleyen yıllarda daha da artacağı öngörülmektedir. Nitekim 2013 yılında yabancılar, 3 milyar dolar değerinde gayrimenkul satın almışken bu rakam 2015 yılında 4 milyar 156 milyon dolardır.
Yabancıların Gayrimenkul Alması (Edinmesi) İçin Gerekli Belgeler
Yabancıların gayrimenkul almasında hazırlamaları gereken bazı evraklar vardır. Bu evrakların eksiksiz bir şekilde hazırlanmasıyla beraber gayrimenkul edinim süreci de başlayacaktır. Söz konusu evrakların neler olduğu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmi internet sitesinde yer almaktadır. Gerekli belgeleri şu şekilde sıralamamız mümkündür: Taşınmazın tapu senedi belgesi, kimlik belgesi ya da pasaport, emlak rayiç değeri belgesi ( İlgili belediyeden alınmış), binalar için zorunlu deprem sigortasının poliçesi, son 6 ay içerisinde çekilmiş olan satıcının bir adet alıcının iki adet fotoğrafı ve eğer Türkçe bilmeyen taraf var ise yeminli tercümanın orada bulunması gerekmektedir. Aynı zamanda yurtdışında düzenlenmiş olan vekaletname ile işlem yapılması halinde bu vekaletnamenin tercümesi ile birlikte aslı ve onaylı örneği de gerekli evraklar arasında yer almaktadır.
Yabancıların gayrimenkul almasında tüm bu belirtmiş olduğumuz belgelerin hazırlanmasından önce taşınmaz maliki ya da temsilcisi Tapu Müdürlüğü’ne taşınmaz için ön başvuruda bulunmalıdır. Bu başvuru işleminin ardından gerekli belgeler eksiksiz bir şekilde hazırlanarak teslimi gerçekleştirilmelidir.
Yabancıların Gayrimenkul Alması (Edinmesi) Hakkında Mevzuat
Yabancıların gayrimenkul alması hakkında mevzuat, 2644 sayılı Tapu Kanunu’dur. Bu kanunda 6302 sayılı Kanun ile bazı değişiklikler gerçekleştirilmiştir. Bununla beraber yabancıların Türkiye’den gayrimenkul edinmelerinin de önü açılmıştır. Fakat yabancı uyruklu kimselerin taşınmaz edinmelerinde bazı kanuni sınırlamalar da mevcuttur. Buna göre, yabancı uyruklu gerçek kişi ülke genelinde en fazla 30 hektarlık taşınmaz satın alabilir ve ayni hak sahibi olabilmektedir. Aynı zamanda bu kişilerin askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinmeleri mümkün değildir. Bu kişiler özel mülkiyete konu olan ilçe yüzölçümünün %10’una kadar taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak sahibi olabilirler. Şunu da belirtmeliyiz ki daha önceden de değindiğimiz üzere arsa ya da tarla satın alınması halinde projenin ilgili Bakanlığa iki yıl içerisinde verilmemesi durumunda söz konusu taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabi tutulacaktır.
Türkiye’den gayrimenkul almak isteyen gerçek kişiler ilgili mevzuat çerçevesinde belirtilmiş olan sınırlamalara da bağlı kalarak bu isteklerini gerçekleştirebilirler. Yabancı uyruklu bir kimsenin Türk hukukunu iyi derecede bilmesi elbette ki beklenemeyeceğinden dolayı bu kişilerin söz konusu alanda uzman olan firmalardan destek alması doğru olacaktır. Böylelikle hem izlenilmesi gereken prosedür hakkında doğru bilgi sahibi olacaklardır hem de maddi ve manevi zarara uğramının önüne geçilmiş olacaktır. Her gün çoğalan inşaatlar ve yabancıların Türkiye’ye olan ilgisinin neticesinde şunu söyleyebiliriz ki ülkemizde yabancılar tarafından gayrimenkul alım oranları her sene daha da artacaktır. Özellikle Arapların yatırım amaçlı olarak ülkemizden pek çok gayrimenkul edindiği gözden kaçmamaktadır.
Avukat Serdarhan Topo Kişisel Bloğu
Anasayfada bulunan makalelerimizi okumak için tıklayınız; http://www.avukatserdarhantopo.com/