Kentsel dönüşümde riskli yapı kavramı, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza girmiş olan bir kavramdır. Söz konusu kanun ile esas hedeflenen adından da anlaşılacağı üzere afet riski altında bulunan riskli yapı ve alanların dönüştürülerek daha güvenilir ve sağlıklı birer yapı ve alan haline getirilmesidir. Riskli alan ve yapıların dönüştürülmesi fikri özellikle 1999 yılında yaşanan ve birçok can kaybına mal olan depremden sonra gündeme gelmiştir. Her ne kadar önceki yıllarda da ufak çaplı da olsa kentsel dönüşüm gerçekleştirilse de 1999 yılından sonra bu konu daha önemli hale gelmiştir.
Kentsel dönüşümde riskli yapı, kentsel dönüşümün esas nedenini oluşturmaktadır. Yani bir bölgede kentsel dönüşümün gerçekleştirilebilmesi için o alanın veya yapı ya da yapıların risk altında olması gerekmektedir. Riskli yapı, yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıyan yapılardır. Ancak yapının bu niteliklerde olması yapılacak birtakım teknik inceleme ve araştırmalar sonucunda ortaya çıkacaktır. Dolayısıyla her yapının doğrudan riskli yapı olarak adlandırılması ve kentsel dönüşüme katılması mümkün olmamaktadır. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti maliklerin başvurusu üzerine gerçekleştirilecektir. Bunun için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilmiş olan kurum ve kuruluşlara başvurulması gerekmektedir. Kentsel dönüşümde riskli yapıyı tespit edecek olan kurum ve kuruluşların güncel listesi ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın internet sitesinde yer almaktadır. Binalarının risk altında olduğunu düşünen ve kentsel dönüşüm sürecine katılmak isteyen malikler, listede yer alan kurum ve kuruluşlara müraacatta bulunarak binalarının teknik incelemesinin yapılmasını isteyebilirler.
Riskli yapı tespiti yapılması aslında kanunen bir zorunluluk değildir. Yani kentsel dönüşüm istemeyen apartman maliklerinin sırf kontrol amaçlı binalarının riskli olup olmadığını öğrenmek adına tespit için müraacatta bulunmaları gerekli değildir. Ancak ülkemizde pek çok binanın teknik anlamda eksiklikleri olduğu ve bu nedenle doğal afetlere dayanıklı olmadığı da aşikardır. Yaşanan depremler sonucunda binaların ne denli risk altında olduğu ortadadır. Bu nedenle malikler, kentsel dönüşüme katılmayı düşünsün veya düşünmesinler her halde binalarının teknik inceleme ve araştırmadan geçmesini istemelidirler. Bu durum onlar için daha faydalı olacaktır. Böylece gelecekte oluşabilecek doğal afetlere karşı erkenden tedbir alınması ve can ve mal kaybının en aza indirgenmesi mümkün olacaktır.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nedir?
Kentsel dönüşümde riskli yapı, daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi aslında kentsel dönüşümün esas amacını temsil etmektedir. Özellikle riskli yapılar deprem bölgelerinde yer alıyorlarsa bu durum kişilerin hem can hem de mal güvenliğini tehdit etmektedir. Dolayısıyla şunu söyleyebiliriz ki kentsel dönüşümle asıl hedeflenen kişilerin daha sağlıklı ve güvenilir ortamlarda yaşamalarını sağlamaktır. Daha önce de belirtmiş olduğumuz gibi riskli yapı tespiti Bakanlık tarafından lisansa sahip olan kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmektedir. Bakanlıkça verilen lisansa sahip olmayan kurum ve kuruluşların yaptığı tespitler, kentsel dönüşüm sürecini başlatabilmek adına yeterli sayılmamaktadır.
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapılardır. Aynı zamanda bu yapıların yıkılma riski taşıdığı bilimsel ve teknik incelemeler sonucunda tespit edilmiştir. Bunların yanı sıra riskli yapı, ağır hasar görme ihtimali taşıyan yapılardır. Dolayısıyla kanun, riskli yapıyı üç farklı nitelikle tanımlamıştır. Bu üç niteliğe sahip yapılar kanuna göre “riskli yapı” olarak tanımlanmaktadır.
Kentsel dönüşümde riskli yapı denildiği zaman burada kişilerin de dikkat etmesi gereken bazı hususlar vardır. Yani kişiler, birtakım değerlendirmelerde bulunarak binalarının riskli yapı olup olmadığını anlayabilir, en azından bu konuda tahmin yürütebilir ve böylece ilgili kurum ve kuruluşlara müraacatta bulunabilirler. Bir binanın 2000 senesinden önce yapılmış olması onun riskli bir yapı olma ihtimali olduğunu gösterir. Aynı zamanda binanın yapımında hazır beton kullanılmamışsa da binanın riskli yapı niteliğine sahip olması mümkündür.
Binanın bodrum katında su izolasyonu yoksa veya binanın herhangi bir katında kolonda ya da kirişlerde çatlaklar mevcutsa da binanın riskli yapı statüsünde olma ihtimali yüksektir. Bunların yanı sıra bazen kişiler binada tadilat gerçekleştirirken kolon veya kirişleri kesme gibi işlemler gerçekleştirmektedirler. Aslında kişiler, bu durumunda ne kadar tehlikeli bir hal alacağını düşünmemektedirler. Çünkü kolon ve kirişlere zarar verilmiş olması risk taşımayan bir binayı bile riskli yapı durumuna sokacaktır. Bu nedenle kolon ve kirişleri kesilmiş olan binalar bakımında da kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Tespit Raporu Örneği
Avukat Serdarhan Topo | Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Tespit Raporu Örneği
Riskli yapı tespit raporu örneği, internet ortamında kolayca bulunabilen bir rapordur. Ancak biz yine de bu rapor hakkında kısaca da olsa bilgi vereceğiz. Riskli yapı tespit raporuyla, adından da anlaşılacağı üzere binanın riskli olup olmadığı tespit edilmektedir. Riskli yapı tespit raporu alabilmek için müracaat esnasında tüm kat maliklerinin rızası aranmamakla beraber sonrasında gerçekleştirilecek işlemler açısından kat maliklerinin çoğunluğu aranmaktadır. Bu nedenle riskli yapı tespit raporuna müracaat esnasında da tüm maliklerinin rızasının alınması ve bu şekilde işlemin gerçekleştirilmesi daha uygun olacaktır. Böylece sonradan gerçekleştirilecek işlemler açısından kat malikleri de en baştan ikna olacak ve sorun çıkmayacaktır.
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti için bir miktar ücret ödenmesi gerekmektedir. Bu ücretin ne kadar olduğuna bir sonraki konu başlığımızda değineceğiz. Ancak şunu belirtmeliyiz ki her müracaat sonucunda tahmin edileceği üzere riskli yapı raporu alınması mümkün değildir. Yani eğer gerçekten bina risk altındaysa bu halde ilgili kurum ve kuruluş riskli yapı tespit raporunu verecektir. Konu hakkında detaylı bilgi almak için hukuki anlamda profesyonel destek alınması faydalı olacaktır.
Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Tespiti Nasıl Yapılır, Ücreti Nasıl Belirlenir
Kentsel dönüşümde riskli yapı konusuyla alakalı olarak üzerinde durmamız gereken hususlardan bir diğeri de riskli yapı tespit ücretinin ne kadar olduğudur. Riskli yapının tespit edilebilmesi için verilecek olan ücretler her sene değişiklik göstermekle beraber söz konusu ücretler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenmektedir. Kentsel dönüşümde riskli yapı tespiti için 2016 yılında ödenmesi gereken ücret 1600 Tl iken 2017 yılında bu ücret 1726 olarak belirlenmiştir. Ancak riskli yapı tespit hizmetinin birim fiyat listesi olduğu için bu listenin incelenmesi ve buna göre ücretin belirlenmesi daha doğru olacaktır. Yukarıda belirtmiş olduğumuz ücret 0-400 m2 arasında bulunan betonarme yapılar için geçerli olan ücrettir. Yığma yapılar açısından ise bu ücret 863 TL olarak belirlenmiştir. Ahşap ve kerpiç yapılar için ise riskli yapı tespit ücreti 2017 senesi için 539 TL olarak belirlenmiştir. Ücreti verilerek tespit için müracaatta bulunulmuş ve bunun sonucunda riskli yapı tespit raporu alınmışsa buna karşı itirazda bulunulması da mümkün kılınmıştır. Yapılan düzenlemeye karşı riskli yapı tespit raporuna itiraz 15 gün içerisinde malikler veya temsilcileri tarafından gerçekleştirilebilecektir. Söz konusu itiraz, riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüklere yapılacaktır.
Kentsel dönüşüm süreci hakkında detaylı bilgi almak ve sürecin sağlıklı bir biçimde ilerlemesini sağlamak için hukuki manada profesyonel destek alınması ileride ortaya çıkabilecek sorunların da önüne geçilmesini sağlayacaktır.
Avukat Serdarhan Topo ‘nun hukuk bloğu bilgilendirme amaçlı kurulmuş olup yönetimini bünyemizdeki hukuk asistanlarımız sağlamaktadır. Topo hukuk bürosu iletişim haline geçmek için tıklayınız